Eigenbedarf

Unsere Informationen zum Eigenbedarf

Eigenbedarf ist einer der häufigsten Gründe für die Kündigung eines Wohnungsmietvertrages durch den Vermieter. Dies ist bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen auch völlig legitim. Sind diese jedoch nicht erfüllt, muss der Mieter die Eigenbedarfskündigung nicht hinnehmen. Die Frage, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtens ist oder nicht, sorgt in der Praxis immer wieder für zahlreiche Rechtsstreitigkeiten. Die folgende Übersicht informiert über die wichtigsten Voraussetzungen für eine rechtmäßige Eigenbedarfskündigung sowie über die häufigsten Fälle, in denen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unbegründet ist.

Eigenbedarf liegt immer dann vor, wenn der Vermieter die betreffende Mietwohnung zu Wohnzwecken entweder für sich selbst, für einen Familienangehörigen oder für eine Person, die zu seinem Hausstand gehört, benötigt. Als Familienangehörige in diesem Sinne kommen in der Regel nur enge Verwandte wie beispielsweise Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister in Frage, entferntere Verwandte jedoch nicht. Eine zum Hausstand des Vermieters gehörende Person kann beispielsweise eine Pflegekraft sein.

Entscheidend ist, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich benötigt und auch vernünftige, nachvollziehbare Gründe dafür angeben kann, warum er selbst bzw. die von ihm begünstigte Person in die betreffende Wohnung einziehen will. Allein der Wunsch, in seinem Wohneigentum zu wohnen, begründet noch keinen Eigenbedarf. Die Absicht, in der gekündigten Wohnung seinen eigenen Altersruhesitz zu begründen oder sein Kind darin wohnen zu lassen, um dessen Lösung vom Elternhaus entgegenzuwirken, wären dagegen durchaus vernünftige und nachvollziehbare Gründe für eine Eigenbedarfskündigung. In seinem Kündigungsschreiben muss der Vermieter in jedem Falle angeben, für wen die Wohnung benötigt wird. Zudem muss er darin einen konkreten Sachverhalt darstellen, aus dem er das Interesse der betreffenden Person an dieser Wohnung ableitet.

In den folgenden Fällen ist eine Eigenbedarfskündigung unbegründet:

Vorgeschobener Eigenbedarf

Der Vermieter oder die von ihm mit der Kündigung der Wohnung begünstigte Person haben gar nicht die ernsthafte Absicht, die Mietwohnung tatsächlich zu nutzen. Vielmehr geht es darum, einen missliebigen Mieter loszuwerden, womöglich auch im Zusammenhang mit vorausgegangenen Meinungsverschiedenheiten. Indizien für eine solche Situation können beispielsweise frühere Auseinandersetzungen über Mieterhöhungen, Mietminderungen oder Heiz- und Nebenkostenabrechnungen sein.

Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf

In diesem Fall besteht der Eigenbedarf nur auf dem Papier, während die Kündigung grob unbillig und deshalb unzulässig ist. Ein solcher Fall liegt beispielsweise vor, wenn im selben Haus auch eine oder mehrere andere Wohnungen vergleichbarer Qualität leer stehen, sodass der Vermieter auch dort statt in der dem Mieter gekündigten Wohnung wohnen könnte. Ein Festhalten an der Kündigung würde dann einen Rechtsmissbrauch darstellen.

Treuwidriger und widersprüchlicher Eigenbedarf

Ein solcher Fall liegt dann vor, wenn der Vermieter den Eigenbedarf mit Umständen begründet, die bereits vor dem Abschluss des Mietvertrages vorlagen oder die vorhersehbar gewesen sind. Hätte der Vermieter schon vor dem Abschluss des Mietvertrages wissen müssen, dass er die Wohnung in absehbarer Zeit selbst benötigt, dann hätte er allenfalls einen Zeitmietvertrag abschließen dürfen oder den Mieter beim Abschluss des Mietvertrages darauf hinweisen müssen.

Befristeter Eigenbedarf

Will der Vermieter nur gelegentlich in der gekündigten Wohnung übernachten oder benötigt er sie nur für einen Zeitraum von einigen Monaten, so liegt ein befristeter Eigenbedarf vor; eine Eigenbedarfskündigung wäre dann unbegründet.

Überhöhter Wohnbedarf

Macht der Vermieter einen Wohnbedarf geltend, der für seine Verhältnisse weit überhöht ist, dann kann dies ebenfalls als missbräuchlich zu betrachten sein. So wäre es beispielsweise unbegründet, wenn eine Vermieterin für sich und ihr kleines Kind einem Mieter eine Wohnung kündigt, die über sieben Zimmer und 250 Quadratmeter Wohnfläche verfügt.

Verfehlter Zweck

Unwirksam ist eine Eigenbedarfskündigung auch dann, wenn es gar nicht möglich ist, die Wohnung in der Art und Weise zu nutzen, wie dies der Vermieter gemäß seiner Begründung im Kündigungsschreiben beabsichtigt. Gibt der Vermieter beispielsweise vor, die Wohnung für seinen 85-jährigen gehbehinderten Vater zu kündigen, obwohl es sich um eine Wohnung ohne Aufzug in der sechsten Etage und mit Ofenheizung handelt, dann wäre die Kündigung unbegründet, weil die Wohnung für den angegebenen Zweck mit Sicherheit ungeeignet wäre.